Kupní smlouva
Advokátní kancelář Fabian & Partners
Vaše práva bereme osobně. Zkušený tým právníků, neformální prostředí, moderní přístup k poskytování právních služeb. Nabízíme dlouholeté zkušenosti ve stěžejních oblastech práva.
Kupní smlouva
V oblasti občanského práva, konkrétně pak smluvního práva, tvoří velkou část naší agendy kupní smlouvy a smlouvy o dílo. I přestože se odlišení těchto dvou smluvních typů zdá být na první pohled zřejmé, často je hranice mezi nimi tenká a bývají velmi často nesprávně zaměňovány. Co se týče kupní smlouvy, v naší kanceláři se zabýváme především sepisováním těchto smluv, revizí, konzultací jednotlivých ustanovení smluv či vymáhání pohledávek z nich plynoucí. Často se v praxi setkáváme s nevýhodnými či neúplnými smlouvami, jež si klienti vytvořili sami bez odborné konzultace. Nároky z těchto smluv se pak stávají těžko vymahatelné, proto je více než vhodné si pro sepsání kupní smlouvy přizvat na pomoc advokátní kancelář, která zajistí jistou neprůstřelnost Vaší smlouvy. Naše kancelář se však v minulosti úspěšně vypořádala i s mnoha nepovedenými smlouvami, proto se na nás neváhejte obrátit i v případě, že jste uzavřeli smlouvu s na první pohled nesnadno vymahatelným plněním.
Rozlišení kupní smlouvy a smlouvy o dílo
Kupní smlouvu zákon definuje jako povinnost prodávajícího odevzdat kupujícímu věc, za niž zaplatil kupní cenu. Naproti tomu smlouva o dílo již podle svého názvu zavazuje zhotovitele na jeho náklad a nebezpečí provést pro zákazníka dílo, které má být předáno výměnou za zaplacení ceny díla. Ve vztahu ke kupní smlouvě také platí, že závazek stvrzený smlouvou o dílo nesmí ze své povahy spadat pod kupní smlouvu. Pro snadné odlišení těchto smluvní typů se vždy berou v úvahu dvě hlediska, a sice hledisko materiálu a hledisko činnosti.
Co se týče hlediska materiálu, platí, že smlouva o dodání věci, která má být teprve vyrobena, se posoudí jako kupní smlouva. Pokud však ten, komu má být věc dodána, poskytne druhé straně podstatnou část materiálu, kterého je třeba pro vyrobení věci, posoudí se daná smlouva již jako smlouva o dílo. Zde je nutné zmínit, že jako podstatná část se dle ustálené soudní judikatury považuje alespoň 30 % materiálu.
Vezmeme-li v úvahu hledisko činnosti, zde platí, že za kupní smlouvu se již nepovažuje smlouva, podle níž převážná část plnění dodavatele spočívá ve výkonu činnosti. Převážná část je soudy definována jakožto 50 % z hodnoty sjednaného plnění.
Podstatné náležitosti kupní smlouvy
V naší kanceláři Vám připravíme kupní smlouvu movité i nemovité věci přímo na míru. Co se týče podstatných náležitostí kupní smlouvy, lze jmenovat především následující:
- identifikace smluvních stran
- identifikace předmětu
- určení kupní ceny
- podpisy účastníků
V občanském zákoníku není stanovena povinná forma smlouvy, vyjma prodeje nemovitosti, kdy je vyžadována písemná forma. Vždy však doporučujeme všechny smluvní vztahy zakládat písemnou formou kvůli případnému soudnímu sporu.
- Identifikace smluvních stran
U fyzických osob je nezbytné uvést jméno, příjmení, rodné číslo/datum narození a adresu trvalého pobytu. U právnických osob pak přesný název, sídlo a identifikační číslo. Z označení by také mělo být patrné, kdo je prodávajícím a kdo kupujícím.
- Identifikace předmětu
Předmět je nutné ve smlouvě dostatečně určitě vymezit. Zvýšenou pozornost je třeba věnovat převodu nemovitostí, konkrétně např. převodu bytových jednotek, kdy je třeba danou jednotku opravdu detailně vymezit v souladu s katastrem nemovitostí. Dále je nutné rozlišovat, zdali byt vznikl dle zákona o vlastnictví bytů, který již dnes není účinný, nebo zdali vznikl podle nového občanského zákoníku. Pokud byt vznikl podle zákona o vlastnictví bytů, je nutné specifikovat i výši podílu na společných částech budovy a podílu na pozemcích. Pokud byt vznikl již podle nového občanského zákoníku, tyto podíly se uvádět nemusí a vlastnictví k těmto podílům přechází automaticky s převodem bytové jednotky. Dále se doporučuje uvést také informace o umístění bytu v domě, jako např. patro či z jakých pokojů sestává.
Vzhledem ke skutečnosti, že především u bytů je specifikace předmětu převodu náročná, doporučujeme smlouvu nechat sepsat vždy odborníkem.
- Určení kupní ceny
Výše kupní ceny záleží na dohodě stran, je však omezena určitými limity proto, aby nedošlo k hrubému nepoměru vzájemných plnění (k lichvě či k neúměrnému krácení). Kupní cena musí být vyjádřena v penězích danou částkou nebo musí být sjednán alespoň způsob jejího určení. K zajištění co nejvyšší ochrany kupujícího je vhodné využít uhrazení kupní ceny prostřednictvím advokátní úschovy, kdy tuto službu v naší kanceláři rovněž poskytujeme.
- Podpisy účastníků a datum
K tomu, aby kupní smlouva byla platná a účinná, musí být podepsána všemi účastníky a zároveň datována. Na smlouvě, která je předkládána katastrálnímu úřadu, musí být podpisy účastníků úředně ověřeny.
K zajištění a utvrzení vzájemných práv a povinností slouží především sankce v podobě smluvních pokut či úroků z prodlení. Zatímco úroky z prodlení mají podporu v zákoně, smluvní pokutu je vždy nutné zakotvit ve smlouvě. Zmíněné instituty samozřejmě nejsou ve smlouvě nezbytnými, často se však ve smlouvách objevují, jelikož se jimi obecně zlepšuje pozice dané smluvní strany a působí velmi motivačně.
Jestliže se potýkáte s problematikou jakkoli související s kupní smlouvou, neváhejte se na naši kancelář obrátit. Věříme, že i v této oblasti Vám budeme nápomocní.