Při výkonu funkce insolvenčního správce se lze, v případě zpeněžování nemovitého majetku dlužníka, často setkat s případy omezení převodu vlastnického v podobě předkupního práva jiné osoby. Na toto omezení musí insolvenční správce včasně reagovat, a to již před samotným zpeněžováním majetku. Při zpeněžení pak insolvenční správce nesmí opomenout řadu kroků, které souvisejí právě s existujícím předkupním právem k nemovitosti. Co by měl insolvenční správce učinit v případě existence předkupního práva k nemovitému majetku, tím se zabývá tento článek dále.
Typy předkupního práva
Na prvním místě je nutné zmínit, že předkupní právo lze dělit podle jeho vzniku na zákonné a smluvní, a dále podle jeho právních účinků na věcné a obligační. Je-li zřízeno předkupní právo k nemovitosti jako právo věcné, pak je zapsáno v katastru nemovitostí, má tedy účinky i vůči třetím osobám. Oproti tomu obligační předkupní právo je účinné pouze ve vztahu mezi povinným (vlastníkem nemovitosti) a oprávněným z předkupního práva. Insolvenční zákon reaguje na toto dělení v ust. § 284 odst. 2 tak, že insolvenční správce je vázán pouze zákonnými předkupními právy, nikoliv však těmi smluvními. Toto omezení je velkou výhodou pro insolvenčního správce, který v rámci insolvenčního řízení zpeněžuje majetek dlužníka, neboť o existenci předkupního práva se dozví z veřejného seznamu a nemusí složitě zjišťovat, zda nedošlo také ke smluvnímu sjednání předkupního práva. S ohledem na to, že insolvenční správce není vázán smluvním předkupním právem, lze se dále zabývat jen předkupními právy vzniklými ze zákona. Předkupní právo ze zákona vzniká například mezi spoluvlastníky , mezi vlastníkem stavby a pozemku za podmínek uvedených v ust. § 3056 OZ, či například nájemci bytové jednotky za podmínek vymezených ust. § 1187 OZ. V praxi lze však za nejčastější (zákonné) předkupní právo považovat předkupní právo spoluvlastníků zpeněžovaného nemovitého majetku – s tímto se z mého pohledu insolvenční správce setká v nejvíce případech.
Předkupní právo zřízené na nemovitosti zpeněžované insolvenčním správcem
Ke zpeněžování nemovitého majetku může docházet při jakémkoliv způsobu řešení úpadku dlužníka, je-li dlužník vlastníkem takového majetku. Nejčastějším případem, s nímž se lze při výkonu funkce insolvenčního správce setkat, je zpeněžení nemovitého majetku na základě pokynu zajištěného věřitele – tento případ zpeněžení se hojně objevuje ve všech možných způsobech řešení úpadku dlužníka. Způsoby, kterými lze majetek zpeněžit, jsou jmenovány v ust. § 286 IZ. Ve většině případů je však zpeněžení řešeno přímým prodejem mimo dražbu postupem dle ust. § 289 IZ. Ke zpeněžování může insolvenční správce přistoupit, v případě oddlužení – jakmile je oddlužení schváleno (§ 408 IZ, § 409 odst. 3 IZ), v případě konkursu – po právní moci rozhodnutí o prohlášení o konkursu (nejdříve však po první schůzi věřitelů, nejde-li o výjimky dle ust. § 283 odst. 2 IZ). Ačkoliv je převoditelnost vlastnického práva ke zpeněžované nemovitosti omezena předkupním právem, je žádoucí, aby nemovitost byla nabízena k prodeji veřejně a aby bylo usilováno o uzavření kupní smlouvy se zájemcem (koupěchtivým). Lze jen doporučit, aby již při nabízení nemovitosti k prodeji byli potenciální zájemci o koupi informováni o existenci předkupního práva. Na předkupní právo by měl případně insolvenční správce upozornit též zprostředkovatele, který prodej nemovitosti zajišťuje, aby tento mohl zájemce o koupi nemovitosti informovat. Až uzavřením kupní smlouvy o prodeji předmětné nemovitosti předkupní právo dospěje, tzn. až v tomto okamžiku je prodávající, tedy insolvenční správce, povinen nabídnout věc předkupníkovi (oprávněnému z předkupního práva) ke koupi. Nabídku musí insolvenční správce učinit písemně vůči osobě oprávněné z předkupního práva, a to postupem dle ust. § 2147 OZ. Předkupníkovi v této nabídce musí být oznámen obsah kupní smlouvy sjednané s koupěchtivým. Současně je správné předkupníka poučit v souladu s ust. § 2148 OZ, že má právo přijmout nabídku za stejných podmínek, jaké byly dohodnuty s koupěchtivým, a že pokud tak neučiní ve lhůtě 3 měsíců od doručení této nabídky, bude předmětná nemovitá věc převedena na koupěchtivého a předkupní právo zaniká. Až za předpokladu, že předkupník svého práva nevyužije, může být s koupěchtivým uzavřena kupní smlouva. Zároveň lze opět doporučit, aby kupní smlouva s koupěchtivým byla uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. Při sjednávání kupní smlouvy s koupěchtivým by měl navíc insolvenční správce být ostražitý v tom, zda se nejedná o osobu dlužníku blízkou či jinou osobu, u níž je nabytí majetku z majetkové podstaty dlužníka vyloučeno v souladu s ust. § 295 IZ. Insolvenční soud může pro tyto případy udělit výjimku, jsou-li pro to důvody a navrhne-li to zájemce o koupi.
Závěr
Jak vyplývá z tohoto článku, při zpeněžení nemovitosti v rámci insolvenčního řízení se insolvenční správce musí mimo jiné vypořádat také s případnými předkupními právy, které jsou zřízeny na nemovitém majetku dlužníka. Jelikož je insolvenční správce vázán jen zákonnými předkupními právy, lze doporučit, aby správce důsledně zkoumal výpis z katastru nemovitostí a reagoval na zapsané informace, které mohou v souladu s platnými právními předpisy představovat existenci předkupního práva. V neposlední řadě je samozřejmě potřeba znát právní úpravu a mít na paměti, v jakých všech případech může zákonné předkupní právo vzniknout. Ačkoliv je předkupní právo v rámci insolvenčního zákona řešeno (§ 284 IZ), mám za to, že právní úprava by v tomto směru zasloužila doplnění o výslovné uvedení konkrétních kroků, které má insolvenční správce učinit v případě existence předkupního práva, čímž by bylo zabráněno případným nejasnostem při aplikování ustanovení občanského zákoníku o předkupním právu.
§ 1124 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (v textu také jen jako „OZ“).
Viz ust. § 2143 OZ
(Konkursní noviny, říjen 2018)
JUDr. Ing. Pavel Fabian, insolvenční správce
FABIAN & PARTNERS, advokátní kancelář s. r. o.
